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Introduction

Le contrat de bail commercial est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans. Toutefois, des circonstances peuvent entraîner une résiliation anticipée du bail, que ce soit à l’initiative du bailleur, du preneur ou d’un accord mutuel.

Résiliation anticipée à l’initiative du bailleur

La durée de neuf ans est généralement imposée au bailleur, mais il existe deux exceptions à cette règle.

1re exception: Dans des cas exceptionnels, le bailleur peut donner congé à l’expiration de trois ans, notamment pour la construction, surélévation, restauration immobilière ou démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

2nde exception: Le bailleur peut invoquer une clause résolutoire prévue dans le bail pour sanctionner le non-respect des obligations du preneur. Ces clauses, souvent présentes dans les baux commerciaux, prévoient à l’avance quel type de comportement entraînera la rupture du contrat.

Les clauses résolutoires visent à éliminer tout pouvoir d’appréciation du juge quant à la gravité du comportement des parties. Dès que l’infraction contractuelle est constatée, la résiliation est généralement automatique. Cependant, ces clauses sont strictement encadrées par la loi, notamment dans le cadre des baux commerciaux.

Le droit commun des clauses résolutoires, régi par l’article 1225 du Code civil, ne s’applique pas aux baux commerciaux. Ces derniers sont encadrés par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui ôte tout caractère automatique à la clause résolutoire. En effet, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. De plus, le manquement reproché doit concerner une obligation expressément énoncée dans le bail. La clause résolutoire ne peut être invoquée pour des raisons qui ne sont pas spécifiquement énoncées dans le contrat. En cas de mauvaise foi, la clause résolutoire perd son effet.

Si la clause résolutoire est stipulée “au seul profit du bailleur”, le preneur ne peut pas s’en prévaloir. Dans ce cas, le bailleur peut renoncer librement à l’effet de la clause, empêchant ainsi le preneur d’activer cette clause unilatéralement.

Si le preneur ne se conforme pas dans le délai d’un mois, la résiliation devient irrévocable, rétroactivement à la date d’expiration du mois de préavis. Enfin, en cas de procédure collective du preneur, la clause résolutoire est paralysée.

Résiliation anticipée à l’initiative du preneur

Le preneur a la possibilité de résilier le bail anticipativement, en respectant une périodicité de trois ans ou à tout moment dans certaines situations spécifiques.

Faculté de résiliation triennale : Le locataire peut donner congé tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois, sans avoir à justifier sa décision. Cette possibilité ne peut être modifiée en prévoyant des périodes de résiliation plus courtes ou plus longues, sauf dans des cas particuliers.

Faculté de résiliation à tout moment : Le preneur peut également résilier le bail à tout moment lorsqu’il souhaite bénéficier de ses droits à la retraite ou à la pension d’invalidité. Un préavis de six mois est requis. La loi Pinel a étendu cette possibilité aux ayants droit du preneur décédé.

Résiliation anticipée à l’initiative des deux parties

Contrairement à la résiliation unilatérale du contrat de bail commercial, la résiliation à l’amiable reste libre et non encadrée. Elle est simplement le résultat d’un accord mutuel, appliquant le principe de la révocation d’un contrat par mutuus dissensus.

La résiliation anticipée d’un bail commercial peut s’avérer complexe et nécessite la compréhension des dispositions légales et des droits des différentes parties impliquées. Une connaissance approfondie du droit des baux commerciaux est donc essentielle pour garantir une procédure de résiliation correcte et équitable.